La vivienda protegida no sólo se ha convertido en uno de los caballos de batalla del Ministerio, sino en uno de los debates nacionales más importantes para solucionar el problema que sufre buena parte de la sociedad en su primer acceso a una casa. Cinco expertos analizan esta semana por dónde deben ir los tiros para que la demanda quede, poco a poco, satisfecha. Los hay que incluso dan una cifra de cuántas viviendas principales se necesitan: unas 200.000 anuales hasta el ejercicio 2011. La producción de pisos protegidos significaría la reducción de la fuerte presión de la demanda y respetaría la existencia de una oferta en el mercado de vivienda libre. Otro de los expertos opina, como el Premio Nobel Franco Modigliani, que sólo se necesita una minoría de vivienda protegida si la mayoría puede acceder a una libre, pero esto no es así en nuestro país. La política de vivienda debe actuar como regulador del mercado, aunque la 'burbuja' amenaza la credibilidad de cualquier iniciativa oficial. El futuro de la vivienda protegida es prometedor, según otro analista del mercado inmobiliario, teniendo en cuenta que aumentará la creación de suelo para estos menesteres. Tratar de proteger a los sectores más desfavorecidos es una de las teorías que deben seguirse para resolver el problema del acceso a una primera vivienda. Analizar la realidad es otra de las claves. ¿Quién puede pagar una vivienda libre en España?, se pregunta un representante de los consumidores. También pide que cada vez haya más VPO, critica igualmente la escasez de los sorteos vigentes y reclama que son muy pocas las promotoras y constructoras privadas que se atreven a levantar pisos con alguna protección. Por último, uno de los arquitectos consultados asegura que hay que pensar en los nuevos modelos de familias y recuerda que ahora son más diversos que antaño. La mejor fórmula, según opina, es hacer viviendas protegidas que sirvan realmente para posibilitar el primer acceso convirtiéndolas en rotatorias, para periodos de 10 o 15 años, que dejen de ser casas en propiedad y que sólo se construyan para el alquiler. # J. FRANCESC VILLANUEVA Presidente de la Asociación Española de Promotores Públicos de Vivienda y Suelo. «Para poder anticipar cifras respecto a cuál debería ser el número de viviendas necesarias en España con el fin de abastecer toda la demanda hoy existente, deberíamos en primer lugar determinar de qué producto hablamos y a qué sector social nos tenemos que dirigir. Puesto que la pregunta se nos formula a los promotores públicos de vivienda y suelo, nos ceñiremos al mercado de vivienda protegida, entendiendo que la libre obedece a otros parámetros basados en la oferta y la demanda. Haciendo un seguimiento de las cifras obtenidas procedentes de fuentes oficiales, a la vez que éstas han sido cotejadas con estudios que sobre la evolución del sector han ido publicando diferentes gabinetes sociológicos, nos pueden dar una aproximación bastante cercana a lo que deberá ser el futuro de la oferta de vivienda protegida. Hablando siempre en términos de vivienda principal, la producción anual deberá establecerse en unas 200.000 unidades hasta 2011, previéndose una reducción del ritmo de las necesidades que nos llevará hasta 2013, fecha máxima que alcanzan los estudios hasta ahora consultados. La cantidad de viviendas protegidas a realizar en esos años supondría por un lado la reducción de la fuerte presión de la demanda y a su vez respetaría la existencia de una oferta en el mercado de vivienda libre suficiente para asegurar la buena salud del sector inmobiliario». # RICARDO VERGÉS. Catedrático de Economía. «Modigliani decía que, en principio, sólo se necesita una minoría de viviendas protegidas ya que la mayoría puede pagarse una libre. Pero si los precios aumentan, entonces parte de la mayoría pasa a engrosar la minoría a pesar de mantener su nivel de renta. El Premio Nobel de Economía temía que la ayuda pública acabe en el bolsillo del vendedor. Una política de vivienda actúa como regulador del mercado, ya que ofrece alternativa al sobreendeudamiento si existe penuria y/o carestía del crédito. Pero en España ya no hay de la primera y en cuanto a la segunda, llegará pero no enseguida. El problema son los precios de producción que se han disparado al mismo ritmo que la propia producción y que a esto se le llama 'burbuja', y punto. Se entiende entonces por qué, desde que se abrieron los cielos del euro, hay tanta producción en aquellas regiones del interior que se quedaron sin el primer auge de Maastritcht (limitado a Madrid y la costa y con precios estables hasta 2000). Esta vez nos hemos pasado. En 2003 conté tantas nuevas viviendas como Francia, Alemania e Inglaterra juntas. Luego el presidente Aznar salió en la tele alardeando de ello. A la Europa que nos ayuda, esto le sentó como un tiro y aún se pregunta de dónde sale tanto dinero. La reacción de España ha sido continuar, pero ocultando números. Muestra de ello es que la estadística de proyectos de 'ejecución' de los arquitectos corre peligro y que se ignora a Fomento que utiliza la misma fuente. Y es que, con la 'burbuja' en brazos, ninguna política de vivienda es creíble». # DAVID ORTEGA AGUILAR. Director del Programa Experto en Gestión de VPO del IPE. «La década vivida de esplendor en el sector inmobiliario, gracias a la caída de tipos de interés y otros factores socioeconómicos, ha provocado que la vivienda libre y la vivienda de protección hayan recorrido caminos muy diferentes compitiendo dentro de un mismo mercado. La actualidad augura un futuro más prometedor para la vivienda protegida, gracias a la ralentización de las ventas de la vivienda libre y a las medidas tomadas por la Administración estatal y autonómica en aspectos legislativos que están fomentando su construcción. El futuro de este tipo de vivienda es muy esperanzador, la creación de suelo para este destino, la esperada subida del precio del módulo (que hasta la fecha no había sido suficiente) lo convierte en un mercado con un alto potencial y grandes expectativas. En España hace falta tanto número de viviendas de protección como demandantes de vivienda existen, pero quizás el dato más fiable es consultar las previsiones de demanda que tienen las 17 comunidades autónomas. Debido a nuestro sistema de adjudicar, habría que prestar especial atención a los colectivos desfavorecidos, como los jóvenes, inmigrantes o mayores que necesitan viviendas especiales. La realidad que analizamos desde hace varios años en el Área de Investigación de IPE, y concretamente en una de las mesas de investigación del Clúster Inmobiliario, es que escasamente un 10% de la producción de viviendas nuevas es de protección en España». # FERNANDO MÓNER. Vicepresidente de la Confederación de Consumidores y Usuarios (CECU). «La respuesta más sencilla sería, sin duda alguna, la de tantas como peticiones hayan realizado los ciudadanos españoles que no tengan posibilidad económica de acceso a una vivienda y, en ese contexto, estarían casi el 90% de los que quieren su primer piso, puesto que ¿quién puede adquirir una vivienda libre a un precio de 150.000 euros? Por ello, tal vez la respuesta a esta pregunta vendría con otra pregunta (perdonen lo redundante, pero es que el consumidor está lleno de dudas): ¿Cuándo va a dejar de crecer el precio de la vivienda? O, siendo más incisivo todavía, ¿va a bajar el precio de la vivienda? La solución política que se pueda dar a este tipo de preguntas nos daría la solución en cuanto a las necesidades de vivienda protegida de los ciudadanos, puesto que, además, parece que hay pocas constructoras y promotoras dispuestas a construir vivienda protegida con un precio limitado. Los ciudadanos, sobre todo los de ingresos más bajos o menos estables, quieren una mayor oferta de viviendas protegidas, tanto en cuanto al número como en cuanto a los metros cuadrados y, si es posible, tantas como peticiones existan por parte de personas con bajos niveles de renta. Parece claro que aquello de sortear las cuatro casas que se ofrecen no es la mejor solución de futuro. A mayor oferta de vivienda protegida, mayor oferta inmobiliaria en general y, por tanto, una apertura a las posibilidades de ralentización o descenso de los precios». # JOSÉ MARÍA EZQUIAGA. Arquitecto y urbanista. «La clave está en satisfacer a los que necesitan acceder por primera vez a una vivienda, en especial jóvenes y emigrantes, sin olvidar las personas mal alojadas en casas deterioradas o por debajo de los mínimos de habitabilidad. En España se forman unos 200.000 nuevos hogares al año. Pero no puede hablarse de un solo tipo de hogar. Además del icono tradicional de la familia 'nuclear' integrada por los padres y uno o dos hijos, aparecen en la actualidad otras formas de familia: monoparentales (un solo padre/madre e hijos), adultos jóvenes emancipados que prefieren vivir solos o con compañeros/as de piso, parejas del mismo sexo, separados, viudos... De los nuevos hogares creados cada año me atrevería a decir que 3/4 partes no pueden acceder a una vivienda libre de calidad comparable a sus hogares de procedencia, salvo el colectivo de emigrantes. Así, va a ser vital la implicación de las administraciones públicas: diseñando políticas de vivienda social en régimen de alquiler orientadas al primer acceso, preparando suelo barato en el entorno urbano. Veo interesante el alquiler como estrategia general y no excepcional. Entendido como vivienda 'rotatoria' con un ciclo de disfrute de 10 a 15 años, distribuidas, en lo posible, en pequeñas unidades dispersas por toda la ciudad. No sólo sería una gran ayuda para los jóvenes y emigrantes en el momento clave de incorporación al mercado de trabajo, sino un remedio al fraude en las primeras y sucesivas transmisiones de viviendas protegidas y una buena alternativa frente a la formación de 'guetos' residenciales».